Justificativa:

O princípio da cindibilidade consiste na separação do título em partes que lhe compõe. Ou seja, trata-se do registro de parcelas ou elementos de um mesmo documento, respeitada a rogação expressa. Antes da Lei de Registros Públicos e do sistema matricial, registrava-se o título em si e realizava-se a transcrição literal do título. Desse modo, não havia possibilidade para a cisão de seu conteúdo. Atualmente, os títulos são a causa do registro, ou seja, registram-se os fatos e direitos constantes dos títulos em sentido impróprio. Sendo assim, há que se reconhecer a possibilidade de cisão do título FORMAL (do instrumento), e não do título causal (do fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, da causa jurídica à mutação jurídico-real). Ou seja, é possível cindir quando o mesmo título contiver dois ou mais fatos jurídicos relativos a um mesmo e único imóvel que não guardem relação de interdependência entre si. A possibilidade de cindibilidade é excepcional: deve ter rogação expressa; não é admitida em todas as hipóteses; não pode ser utilizada como burla ao sistema registral e seus princípios. Fundamenta-se a aplicação do princípio da cindibilidade na eficiência, na segurança jurídica do registro imobiliário e na produção de efeitos jurídicos reais para títulos próprios ou em sentido material que estejam aptos a registro. Importante ressaltar que é imprescindível deixar claro, na prática do ato registral do título cindido, quais fatos jurídicos foram inscritos. A doutrina clássica e moderna defende a aplicação do referido princípio, conforme se vê: Pode-se afirmar que a cindibilidade é um princípio registral que determina como estado de coisas a produção dos efeitos jusreais imobiliários, tendo como demanda contra o Oficial de Registros o máximo aproveitamento do título (em sentido) formal no que é registrável. De forma mais sintética, o princípio da cindibilidade determina ao Registrador a cisão do título (em sentido formal) levado a registro, de modo a aproveitar ou extrair elementos que podem imediatamente ingressar na matrícula, desconsiderando outros que sejam irregistráveis (ou por antijuridicidade, ou por dependerem de providências adicionais) KÜMPEL, Vitor Frederico; VIANA, Gisele de Menezes. O princípio da cindibilidade dos títulos e seus efeitos no registro de imóveis. 2006. Disponível em: http://www.colegioregistralrs.org.br:10091/imagens/TRABALHOPRINCIPIODACINDIBILIDADEDOSTIT ULOSNORI_143938856036.pdf. Acesso em: 27 jan. 2022.

A situação de irregistrabilidade é situação provisória ou permanente de inviabilidade de registro lato sensu (= registro stricto sensu ou averbação) dos atos jurídicos, ou por não constarem legalmente como passíveis de serem inscritos no fólio real (= registráveis, segundo art. 167, I e II, LRP) ou por haver pendência a ser sanada pelo interessado. Ocorre que, como enunciado na norma-princípio da parcelaridade, há revestimentos documentais que ostentam duas ou mais situações jurídicas, o que permite que o Oficial de Registro recorte do teor documental aquilo que pode ser aproveitado e, por conseguinte, transporte para a matrícula. MIRANDA, F. C. Pontes de. Tratado de Direito Privado: tomo XI. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, pp. 321-322. Colaciona-se abaixo jurisprudência envolvendo o princípio da continuidade: Dúvida inversa – Recurso – Doação – Prova do pagamento de tributo – Usufruto – Morte dos usufrutuários – Cindibilidade do título. 1. A dúvida inversa ou avessa é praxis que malfere o devido processo legal previsto no Código político brasileiro de 1988. Voto vencido do Relator designado que julgava extinto o processo, sem resolução de mérito. 2. A prova do recolhimento do tributo incidente no negócio jurídico objeto do título levado a registro é indispensável, mas na impossibilidade de exibir-se a guia de sua recolha do tributo ou certidão acerca do pagamento ainda que impossibilidade somente relativa (ou seja, mera difficultas præstandi) –, é suficiente a asserção tabelioa sobre a exibição da guia no plano probatório ad tabulam (vale dizer, sem excluir via própria contenciosa de eventual interesse do Fisco). 3. Neste quadro, todavia, o fato desse pagamento não está acomodado à fé pública notarial porque, enquanto fato, o pagamento não foi captado sensivelmente, visu et auditu, pelo tabelião. Se não se pode, com efeito, admitir a convocação fidei publicæ sobre este capítulo da escritura, não por isto, contudo, o título deixa de estimar-se suficiente nesta parte, cabendo considerá-lo à conta da veracidade da assertiva do tabelião (presunção hominis), veracidade que, tanto quanto a fé pública, consiste num princípio de direito notarial. A distinção, entretanto, resguarda eventual direito de impugnação administrativa pela Fazenda credora, o que se recusaria se o ponto atraísse a fides pública. 4. O registro stricto sensu do usufruto também mencionado no título notarial é de todo desnecessário, quando, tal o caso, já a esta altura falecidos os usufrutuários. Seria uma inscrição contraeconômica, em todos os aspectos (economia de esforços, de tempo e de custos), incluído o do maltrato da economia de espaço na matrícula, afligindo a graficidade de sua visualização. 5. Mais agudamente, o princípio da legalidade impõe que apenas se efetuem inscrições eficazes in actu, de modo que o registro não se converta em local de acesso para não importa quais títulos ou mesmo se confunda com um mero arquivo de informações: inutilitates in tabula illicita sunt. De modo que não é só desnecessário, é ilegal o registro desse versado usufruto. 6. O título notarial divide-se em capítulos, com correspondente eficácia analítica, admitindo-se sua cindibilidade se não houver, com isto, ruptura da conexão dos capítulos que venha a interferir com a integral validade dos fatos, atos ou negócios jurídicos objeto da escritura. 7. Vencido, em questão preliminar, o Relator designado, deram provimento ao recurso, em votação unânime, para registrar a doação, dispensados, contudo, o registro do usufruto (constante do título) e a averbação de cancelamento deste mesmo usufruto. (TJSP – Apelação 1058111-29.2015.8.26.0100). Registro de Imóveis – Carta de arrematação expedida em processo judicial, com descrição de edificação de prédio sobre o terreno não constante do fólio real – Registro da transmissão do terreno pela aplicação do princípio da cindibilidade do título, com dispensa da apresentação da CND do INSS – Aplicação do subitem 106.1 do Cap. XX das NSCGJ e OS INSS/DAF n. 207/99 – Averbação posterior da construção possível, condicionada, porém, à apresentação pelo interessado da CND do INSS relativa à obra – Situações diversas com tratamento normativo igualmente diverso – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (CGJSP – PROCESSO: 3.274/2008).