O cartório mais digital de Santa Catarina!

DECISÃO Extrajudicial/Pedido de Auxílio de Órgão Regulador de 1º grau – Consulta – Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros

Resumo: Trata-se de pedido de auxílio formulado pelo Chefe de Secretaria do Foro da Comarca de Mafra, acerca do procedimento de aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras.

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Extrajudicial/Pedido de Auxílio de Órgão Regulador de 1º grau n. 0037502-31.2023.8.24.0710 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros Trata-se de pedido de auxílio formulado pelo Chefe de Secretaria do Foro da Comarca de Mafra, acerca do procedimento de aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras. Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-Corregedor Rafael Maas dos Anjos (doc. 7486563). Cientifique-se a Secretaria do Foro da Comarca de Mafra para que o parecer retro lhe sirva de auxílio. Comuniquem-se as serventias com competência em registro de imóveis da Comarca de Mafra, via malote digital, com cópia deste parecer e de vossa decisão. Por medida de celeridade e economia processual, cópia da presente decisão servirá como ofício. Publiquem-se a decisão e o respectivo parecer no Caderno Administrativo do Diário da Justiça Eletrônico, nos termos do art. 5º da Resolução TJ n. 27/2021. Nada mais havendo, a tramitação dos autos deve ser encerrada. Florianópolis, 1º de setembro de 2023. Rubens Schulz Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Extrajudicial/Pedido de Auxílio de Órgão Regulador de 1º grau n. 0037502-31.2023.8.24.0710 Unidade: Núcleo IV – Extrajudicial Assunto: Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros Extrajudicial. Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro. Necessidade de certidão de autorização do INCRA. Pessoa Jurídica brasileira controlada por Pessoa Jurídica brasileira com capital majoritariamente estrangeiro. Impossibilidade de controle pelo delegatário de transformações societárias operadas após o registro. Aspecto temporal. Dispensa de autorização do INCRA para aquisições ocorridas antes de 22/08/2010. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. O Chefe de Secretaria do Foro de Mafra, Sr. Rodrigo Corrêa Simon, formulou pedido de auxílio em que questiona aspectos relativos à aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras controladas por pessoas jurídicas com capital majoritariamente estrangeiro. Aduz que, analisando atos realizados no 2º Registro de Imóveis de Mafra, verificou que uma empresa proprietária de imóveis rurais pertence, em segundo grau, a empresas internacionais. Informa que as aquisições se deram por meio de fusões e incorporações, averbadas nas matrículas, sem qualquer menção a aquisição por estrangeiros, o que, em tese, afetaria a fiscalização realizada pelo INCRA. Ainda, indica a possibilidade de aquisições de propriedades rurais mediante alteração de quadro societário da empresa proprietária do imóvel. Salienta que, muito embora a situação tenha ocorrido há bastante tempo (principalmente no ano de 2002), os impactos gerados poderiam ser sentidos atualmente, vez que apenas três empresas fiscalizadas são proprietárias de imóveis cuja área total se aproxima dos limites de terras de propriedade de estrangeiros autorizados pela Lei. Diante de tal situação, realizou diversos questionamentos. É o breve relato. 2. Cinge-se a controvérsia acerca da aplicabilidade da Lei 5.709/71 a empresas brasileiras que pertencem, em segundo grau, a empresas internacionais. De início, insta salientar que tramitam, perante o Supremo Tribunal Federal, a ADPF 342 e a ACO 2463, que discutem eventual não recepção do parágrafo 1º do art. 1º da Lei 5709/71 pela Constituição Federal. Aduzem, em suma, que Emenda Constitucional 6/1995, retirou a distinção entre empresas brasileiras com base na nacionalidade do capital. A questão pende de decisão definitiva, com votos já declarados em ambos sentidos. Assim, enquanto não houver o julgamento pelo STF, há que se aplicar o entendimento atual. Considerando que, conforme informado na consulta, alguns eventos datam de 2002, é imperioso que se analise alguns pontos de direito intertemporal. A questão passou, ao longo dos anos, por algumas mudanças de entendimento pela doutrina e jurisprudência. Conforme o Manual de Orientação para Aquisição e Arrendamento de Imóveis Rurais por Estrangeiro da Casa Civil da Presidência da República, aprovado em 02 de janeiro de 2018, a pessoa jurídica brasileira que, por ato ou contrato firmado entre 07/06/1994 a 22/08/2010, tenha adquirido ou arrendado imóvel rural e da qual, a qualquer título, participe, com maioria de seu capital social ou poder de controle e decisão de suas atividades, pessoa natural ou jurídica estrangeira, com residência ou sede no exterior, respectivamente, está excluída da necessidade de autorização para aquisição de imóvel rural, como determinado pela Instrução Normativa Conjunta MDA/MAPA/ MDIC/MTU/INCRA nº 01, de 27 de setembro de 2012 (Disponível em: https://www.gov.br/incra/pt-br/assuntos/governanca-fundiaria/ manual_aquisicao_estrangeiro.pdf. Acesso em: 25/08/2023, p. 15). Ainda, conforme a Portaria Interministerial AGU/MDA nº 4, de 25 de fevereiro de 2014, citada no referido Manual governamental: Em caso de aquisições ou arrendamentos de rurais por pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira, iniciados entre 07/06/1994 e 22/08/2010, mas cujo ciclo de formação não se completou a tempo, por estar na dependência de ato ou decisão a cargo de qualquer órgão da Administração Pública, a cuja demora não tenha dado causa a parte diretamente interessada, – como, p. ex., em casos de operações societárias mais complexas iniciadas antes da publicação no DOU do Parecer da AGU LA-01, de 2010, mas ainda não concretizadas – a situação jurídica será considerada aperfeiçoada. A classificação dessas aquisições ou arrendamentos de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras equiparadas a estrangeiras como situações jurídicas aperfeiçoadas, nos termos da Portaria Interministerial AGU/MDA Nº 04/2014, confere-lhes validade e juridicidade, assim sendo, elas independem de autorização do Incra e têm de ser reconhecidas como regulares pela autarquia agrária. Assim, há que se observar a data do negócio jurídico realizado para que seja possível verificar a necessidade ou não de autorização do INCRA no caso concreto. Quanto aos atos posteriores a 22/08/2010, até que haja eventual decisão em contrário pelo Pleno do STF, deve-se seguir a Lei 5.709/71 e o registrador deve exigir, em sede de qualificação registral, a certidão de autorização do INCRA em caso de alteração ou operação societária que envolvam empresas com capital majoritariamente estrangeiro. Há que se ressaltar que o art. 15 da Lei nº 5.709/71 dispõe que são nulos os atos praticados em violação às prescrições da Lei. Caso tenha ocorrido esta nulidade, no entanto, cumpre ao INCRA requerer em juízo o cancelamento do título, conforme reza o art. 1.º da lei 6.739/79, não cabendo o cancelamento administrativo direto do registro por simples requerimento do órgão. Esclarecidas tais questões, passa-se à análise das perguntas formuladas no pedido de auxílio. 2.1. Dos questionamentos 2.1.1. Deve ser entendida a incorporação, a fusão e a alteração de quadro societário como aquisição de terras? Em relação à possível aquisição de terras por estrangeiros, como deve ser realizado o procedimento? Nos casos de operações societárias com transferência patrimonial entre pessoas jurídicas, tais como, fusão, cisão ou incorporação de empresas; de alteração do controle acionário da sociedade; transformação de pessoa jurídica brasileira para pessoa jurídica estrangeira; aquisição indireta por meio de participações de quotas sociais, que impliquem em procedimento de alienação de imóvel rural, faz-se necessária a autorização do INCRA, assim como, do Congresso Nacional, conforme o caso. Conforme a Instrução Normativa nº 88 do INCRA, o oficial somente realizará o registro desses atos mediante apresentação da autorização, que deve ser protocolada com a documentação hábil a transmitir a propriedade. 2.1.2. Em relação aos atos já realizados, quais os procedimentos de regularização devem a serventia realizar? Devem ser revisados todos os arquivos ou deverá ser feita a correção quando lançada qualquer movimentação nas matrículas? Não há, pelos pontos relatados, possibilidade de apontar a existência de atos a serem corrigidos. Eventual irregularidade existente deverá ser sanada quando constatada. Ademais, as serventias passam por correições periódicas, oportunidade na qual poderá ser detectado a existência de algum ato registrado sem o cumprimento das obrigações legais. De outro lado, é de se reforçar aos Ofícios de Registro de Imóveis de Mafra que atuem com especial atenção em eventual aquisição de imóvel rural por pessoas jurídicas, caso em que deverá se certificar se o seu capital social é ou não majoritariamente estrangeiro. 2.1.3. Como pode a serventia fiscalizar quadros societários, quando não são de 1ª ordem, isto é, empresa pertencente a outra empresa brasileira, mas essa segunda pertencente a empresas estrangeiras? Para que se possa registrar um título ou averbar uma alteração societária na matrícula de um imóvel, é necessário que se apresentem os documentos relativos à Pessoa Jurídica, mormente a Consolidação do contrato social ou última alteração e Certidão simplificada da Junta Comercial. Assim, é possível que se averígue a titularidade da empresa adquirente do imóvel rural mediante a análise de seus atos constitutivos. Em caso de suspeita, o oficial deverá solicitar mais esclarecimentos, em nota devolutiva. No entanto, não cabe ao Oficial fiscalizar as eventuais alterações posteriores ao registro. O registrador observará a situação da pessoa jurídica no momento da aquisição do imóvel rural, sendo que alterações societárias posteriores não serão conhecidas pelo cartório. Há que se ressaltar que, caso a pessoa jurídica brasileira seja titular do imóvel, a mudança de seus sócios não alterará a titularidade registral da propriedade, que continuará sendo da mesma pessoa jurídica. Se assim não fosse, jamais uma sociedade anônima de capital aberto, por exemplo, poderia adquirir imóveis rurais, eis que, com suas ações negociadas diariamente em bolsa de valores, há alteração dos cotistas em uma frequência incontrolável. O mesmo entendimento vale para empresas brasileiras controladas por pessoa jurídica com capital majoritariamente estrangeiro. Caso determinada sociedade limitada possua somente sócios brasileiros, com capital nacional e adquira um imóvel rural, não poderá ser enquadrada nas restrições, mesmo se um de seus sócios seja uma pessoa jurídica brasileira que possua sócios quotistas estrangeiros, pois o objeto de análise é a empresa que está adquirindo o imóvel, e não seus sócios. A sociedade brasileira controladora, mesmo que tenha maioria do capital estrangeiro, continua sendo uma sociedade brasileira, o que fará com que a sociedade controlada seja titularizada apenas por brasileiros, sem qualquer restrição de aquisição de imóveis rurais. Não fosse adotado esse entendimento, seria necessário a análise dos sócios da empresa adquirente, depois os sócios do sócio, e assim por diante, o que é inviável. 2.1.4. Como dar baixa em relação ao livro de estrangeiros caso a empresa passe a ter quadro societário nacional? O livro de aquisições de imóveis rurais por estrangeiros serve apenas como repositório de informações para fins cadastrais e não se presta para transmissão de propriedade. Qualquer alteração na propriedade do imóvel ali cadastrado deve seguir as especificações da Lei 5.709/71 e seu Decreto Regulamentador 74.965, fazendo-se a averbação da ocorrência na coluna apropriada. As transferências a brasileiros de imóveis anteriormente pertencentes a estrangeiros devem ser averbadas e comunicadas à Corregedoria, trimestralmente, da mesma maneira que são comunicadas as aquisições dos imóveis por estrangeiros. 3. À vista do exposto, opino: a) pela cientificação da Secretaria do Foro da Comarca de Mafra, como forma de auxílio e eventual aproveitamento; b) pela comunicação aos Oficiais de Registro de Imóveis da Comarca de Mafra para que fiquem cientes deste parecer e que redobrem as cautelas tomadas em eventual aquisição de imóvel rural por pessoas jurídicas estrangeiras; e c) pelo encerramento da tramitação dos autos. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Florianópolis, 31 de agosto de 2023. Rafael Maas dos Anjos Juiz-Corregedor. Publicação: Diário da Justiça do dia 04/09/2023.

Compartilhe este artigo:

Artigos relacionados